新聞摘要
- 不畏懼疫情，世貿(mào)三館高價脫標，南山人壽驚險搶下，創(chuàng)近三年臺北地上權最高總價
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】臺北信義計畫區(qū)的地上權始終是壽險業(yè)熱愛角逐之地，最後一塊未開發(fā)娛樂設施區(qū)2020年3月30日開標，南山人壽以312.27億元的權利金得標，高於底價約46億元，溢價率17％，不畏新冠肺炎影響，此次地上權標售更吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標，世貿(mào)三館換算每坪權利金單價644萬元，容積單價115萬元，是近幾年少見70年地上權。信義全球資產(chǎn)王維宏表示，在四大壽險公司炒熱氣氛下，為疫情注入強心針，對2020年商用不動產(chǎn)市場極具指標性意義，在信義世貿(mào)商圈商辦市場短缺的情況下，可望朝向辦公室開發(fā)再搭配商場或旅館。
世貿(mào)三館基地總面積為4,856.3坪，基地三面臨路，而面松智路商業(yè)效益較佳，若未來規(guī)畫商場+辦公室可望串聯(lián)臺北101連空橋引入人潮量；若規(guī)劃辦公+旅館可引進國際型飯店打響知名度。都市計畫使用分區(qū)為娛樂設施區(qū)，建蔽率50％、容積率560％，粗估興建成本約121億元，若加計土地開發(fā)權利金312.76億元，另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產(chǎn)王維宏觀察，得標者南山人壽持續(xù)開拓臺北地上權案，對於商用不動產(chǎn)開發(fā)具有長期穩(wěn)定租金收益來說更是愛不釋手，近三年投資標的包含地上權、純辦、工業(yè)。
王維宏分析，近兩年臺北市地上權案，包含中正區(qū)成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口，全部由壽險、金融業(yè)得標，而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心，元大銀行以溢價率123％拿下此案，顯現(xiàn)出精華地段地上權案仍是壽險業(yè)願意加碼的投資標的，而世貿(mào)三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫，可望激勵投資人進場意願，此次標售更吸引南山、富邦、新光、國泰四家大型人壽公司前來搶標，目前信義計畫區(qū)商辦持續(xù)創(chuàng)新高，高樓層更是站穩(wěn)單坪4,000元租金，空置率來到2.1％的新低點，在市場仍短缺的情況下，未來開發(fā)辦公室比例高。
信義房屋不動產(chǎn)企研室專案經(jīng)理曾敬德表示，此次標售期間正是股災與疫情發(fā)酵期間，也是市場氣氛悲觀的時間點，標售結果也可當成市場的壓力測試，結果多家機構投標，反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際，精華區(qū)的不動產(chǎn)仍是投資人眼中好的投資標的。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監(jiān)黃舒衛(wèi)分析，這次標售活動，共有南山、富邦、新光、國泰四家壽險公司參與，市場競爭激烈。最後標脫的單價644萬/坪、容積單價115萬元/坪，均低於前兩年空軍官兵活動中心、信義行政中心，顯見投資市場受疫情影響，已轉為審慎樂觀。
黃舒衛(wèi)表示，本次世貿(mào)三館土地使用分區(qū)為娛樂設施區(qū)，不得設置住宅，由於座落位置佳，南側連接臺北101、北側正對臺北市政府、西側為信義計畫區(qū)第一個也是最大的國際五星級旅館，東側又是全世界密度最高的百貨商圈，周邊均為全國指標性大型服務設施，因此規(guī)劃做高級辦公室、百貨商場、旅館都極適合，在2019年信義區(qū)行政中心標出後，更是信義計畫區(qū)的絕版土地，因此備受業(yè)界矚目?；孛娣e4,856.34坪，與南山廣場最接近，由於容積有560％，再加上目前標購高價地上權案的投資人多安排容積移入，預估未來量體將近6萬坪，造價百億元起跳。預期完工後的辦公室租金上看每坪6,000元。
黃舒衛(wèi)分析，供需的結構性因素、投資臺灣的議題、土地開發(fā)的特性等三大因素，支撐世貿(mào)三穩(wěn)坐地王寶座。雖然疫情發(fā)展的不確定性影響的全球經(jīng)濟，但畢竟是短期突發(fā)事件，對比臺北市精華區(qū)商業(yè)土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素，再加上預期臺商回流、外資投資的需求增加趨勢，已經(jīng)激化投資人對土地投資的渴望。另外，土地開發(fā)時間動輒三、五年，尤其世貿(mào)三的絕版珍藏誘因，絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。而南山人壽從世貿(mào)二館(現(xiàn)為南山廣場)之後，士氣如虹，幾乎包辦信義計畫核心區(qū)新辦公供給，將強化在A辦市場的絕對話語權。
黃舒衛(wèi)進一步強調，2020年第一季土地交易市場也因世貿(mào)三館地上權案成功標出，單季土地交易金額達新臺幣936億，不畏新冠肺炎疫情干擾，創(chuàng)下單季歷史新高，遠較2019年641億年增46％，也完全打破過去400億以下的格局，光是上周就成交將近80億元。整體而言，市場固然面對疫情逆流，但建商、壽險業(yè)對於中長期市場仍是看多，尤其面對零利率時代的提早到來，以及金融商品的高波動性，選擇具開發(fā)收益性質的不動產(chǎn)，還是抗疫首選。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，臺北市精華地段素地有限，鑒於2019年底南山人壽以159.81億元標下信義行政中心地上權案，換算單坪高達744萬元，故世貿(mào)三館公告招標以來備受矚目，惟此次脫標單價約每坪644萬，並未超越信義行政中心地上權案，且單坪相差百萬，推測可能因商辦已有多案進行開發(fā)建設，而信義計畫區(qū)之購物廣場林立，且近幾年觀光業(yè)受外在環(huán)境影響難以穩(wěn)定，因此投標金額偏向保守。郎美囡分析，不動產(chǎn)市場雖然在2019年已有復甦之姿，且商用市場強勁，但2020年初因新冠肺炎影響全球，且疫情擴大幅度難以掌握，恐影響全球經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)鏈，故投資人偏向保守，不過，雖然脫標單價並未創(chuàng)新高，但市場游資充沛，仍然吸引多家業(yè)者投標。住商不動產(chǎn)企劃研究室經(jīng)理徐佳馨指出，此波房市復甦，商用不動產(chǎn)聲量大於住宅，故精華地段之商用土地頗獲矚目，觀察近年各大地上權標案，需要現(xiàn)金流的壽險業(yè)者佔有較大贏面，此次標售價格也將成為市場重要指標。
世貿(mào)三館基地總面積為4,856.3坪(圖：信義房屋)
王維宏分析，近兩年臺北市地上權案，包含中正區(qū)成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口，全部由壽險、金融業(yè)得標，而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心，元大銀行以溢價率123％拿下此案，顯現(xiàn)出精華地段地上權案仍是壽險業(yè)願意加碼的投資標的，而世貿(mào)三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫，可望激勵投資人進場意願，此次標售更吸引南山、富邦、新光、國泰四家大型人壽公司前來搶標，目前信義計畫區(qū)商辦持續(xù)創(chuàng)新高，高樓層更是站穩(wěn)單坪4,000元租金，空置率來到2.1％的新低點，在市場仍短缺的情況下，未來開發(fā)辦公室比例高。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監(jiān)黃舒衛(wèi)分析，這次標售活動，共有南山、富邦、新光、國泰四家壽險公司參與，市場競爭激烈。最後標脫的單價644萬/坪、容積單價115萬元/坪，均低於前兩年空軍官兵活動中心、信義行政中心，顯見投資市場受疫情影響，已轉為審慎樂觀。
黃舒衛(wèi)分析，供需的結構性因素、投資臺灣的議題、土地開發(fā)的特性等三大因素，支撐世貿(mào)三穩(wěn)坐地王寶座。雖然疫情發(fā)展的不確定性影響的全球經(jīng)濟，但畢竟是短期突發(fā)事件，對比臺北市精華區(qū)商業(yè)土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素，再加上預期臺商回流、外資投資的需求增加趨勢，已經(jīng)激化投資人對土地投資的渴望。另外，土地開發(fā)時間動輒三、五年，尤其世貿(mào)三的絕版珍藏誘因，絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。而南山人壽從世貿(mào)二館(現(xiàn)為南山廣場)之後，士氣如虹，幾乎包辦信義計畫核心區(qū)新辦公供給，將強化在A辦市場的絕對話語權。
黃舒衛(wèi)進一步強調，2020年第一季土地交易市場也因世貿(mào)三館地上權案成功標出，單季土地交易金額達新臺幣936億，不畏新冠肺炎疫情干擾，創(chuàng)下單季歷史新高，遠較2019年641億年增46％，也完全打破過去400億以下的格局，光是上周就成交將近80億元。整體而言，市場固然面對疫情逆流，但建商、壽險業(yè)對於中長期市場仍是看多，尤其面對零利率時代的提早到來，以及金融商品的高波動性，選擇具開發(fā)收益性質的不動產(chǎn)，還是抗疫首選。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，臺北市精華地段素地有限，鑒於2019年底南山人壽以159.81億元標下信義行政中心地上權案，換算單坪高達744萬元，故世貿(mào)三館公告招標以來備受矚目，惟此次脫標單價約每坪644萬，並未超越信義行政中心地上權案，且單坪相差百萬，推測可能因商辦已有多案進行開發(fā)建設，而信義計畫區(qū)之購物廣場林立，且近幾年觀光業(yè)受外在環(huán)境影響難以穩(wěn)定，因此投標金額偏向保守。郎美囡分析，不動產(chǎn)市場雖然在2019年已有復甦之姿，且商用市場強勁，但2020年初因新冠肺炎影響全球，且疫情擴大幅度難以掌握，恐影響全球經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)鏈，故投資人偏向保守，不過，雖然脫標單價並未創(chuàng)新高，但市場游資充沛，仍然吸引多家業(yè)者投標。住商不動產(chǎn)企劃研究室經(jīng)理徐佳馨指出，此波房市復甦，商用不動產(chǎn)聲量大於住宅，故精華地段之商用土地頗獲矚目，觀察近年各大地上權標案，需要現(xiàn)金流的壽險業(yè)者佔有較大贏面，此次標售價格也將成為市場重要指標。
